ISA sa una kong inaral ang mga sistema sa pagbili ng lupa noong magsisimula na akong magbukas ng sarili kong pakpak palipad sa pagpapamilya.

Hindi ekta-ektarya ang ibig kong sabihin.

Iyong mga residential or commercial lot sana para sa mga panahong makakaipon, makapagpupundar man lang ng mga real estate properties na wala akong nagisnang mana tulad ng mga kaibigan kong sina Zobel de Ayala de Araneta.

Ikukuwento ko sa inyo ito hindi para magyabang ito ay para na rin sa kaalaman ng mga nagbabalak bumili ng lupa sa hinaharap.

Noong una akong makabili ng maliit na lote sa Novaliches, mga 108 square meters, hindi ko alam kung bakit ang naging instinct ko ay humingi ng kopya ng titulo ng lupa tapos humingi ako ng authorization sa may-ari para ma-verify sa Register of Deeds ang kanyang property.

Mga late 1990s pa siguro iyon kasi mga 27 years lang ako. Tama nga pala ang ginawa ko dahil nagpunta ako sa RD sa Quezon City at doon ay nakakuha ako ng certified true copy ng titulo ng bibilhin kong lupa. Noong mga panahong iyon, P5,000 per square meter lang ang halaga. Sabi ng kapitbahay kong Marites, P20K to P25K na raw per square-meter ang market value doon.

Ibig sabihin, kapag legitimate lot owner ang nagbebenta sa iyo, ang makukuha mong certified true copy at ang ibinigay sa iyong photo copy mula sa RD ay magtutugma or parehong-pareho.

Ang susunod na titingnan mo sa nakuha mong kopya ng titulo ay tingnan mo ang likod na bahagi dahil doon ay mababasa mo ang status ng property kung ito ay nakasanla kung saan mang banks of financial institution. Pag walang annotation, clear yan, hindi nakasanla.

Nang ma-verify ko na malinis ang titulo, nagsimula na ang pirmahan ng deed of sale pero may dapat pa rin kayong malaman sa bahaging ito. Kung married ang property owner, kailangan may pirma ang asawa sa Deed of sale kahit sa isa lang sa kanila ang nakalagay sa titulo. Halimbawa, si Juan dela Cruz ang registered owner pero noong ibebenta na niya ay kasal na siya kay Juanita dela Cruz. Dahil kay Juan lang nakapangalan, kailangan doon sa deed ay may part na nakasulat “with my marital consent” na pipirmahan ni Juanita para may mutual understanding sila sa pagbebenta.

Hindi pa tapos yan, kalakip dapat ng deed of sale ay ang ID nilang mag-asawa na isyu ng gobyerno, like driver’s license, passport, PRC or postal ID. Kailangan din ng attachment ng married certificate nila dahil importante yan sa legalidad ng dokumento at bentahan.

Kapag na-notarized na ang mga ito, doon pa lang magsisimula ang tinawag na transfer of ownership. May isang buwan lang kayo para ma-transfer sa inyong pangalan ang titulo. Kapag hindi nyo nagawa ito in a month, may penalty charge na sa transfer.

Ito pa ang isang dapat nyong malaman, ang nagbabayad ng capital gains ay ang responsibilidad ng seller/property samantalang ang nagbabayad ng transfer tax ay ang buyer. Kapag sinabi ng seller na sa buyer ang capital gain, huwag kayong papayag maliban na lamang kung may arrangement kayo na mas mababa ang bentahan sa orihinal na presyo pero kayo ang sasagot sa capital gains.

May isa pang importante pala na dapat malaman sa bentahan, kailangan ng survey ng property para matukoy ang boundary, iyong tinatawag na muhon. Importante rin ito bago kayo magbakod at magpatayo ng anuman sa lupa.

Karaniwan, tatlong linggo hanggang dalawang buwan ay dapat lumabas na ang official transferred title na nakapangalan na sa new owner.

Natalakay ko lang ito dahil iyong anak ko ay nagtanong sa akin dahil may bibilhin daw silang lupa sa Rizal mula sa bagong developer. Sobrang mura ang halaga, P375K lang for 100 square-meter. Kapag may developer naman, iba rin ang proseso ng bilihan.

Kung bibili kayo ng lupa sa developer, hanapan nyo muna sila ng HLURB license number at ECC or Environmental Clearance Certificate mula sa DENR at mga permit mula sa local government bago magbitaw ng pera.

Mahirap basta-basta magbayad na lang sa lupang bibilhin nyo na hindi sigurado ang ownership dahil maraming kaso na ang nangyari na kapag naibigay mo na ang pera, hindi mo na mahagilap ang taong pinagbayaran mo.

Lalo na sa mga probinsiya, talamak ang land grabbing at double titling kaya palagi tayong mag-iingat sa pagbili ng lupa.

By the way, hindi tayo eksperto ha, kung may iba pa kayong gustong malaman tungkol sa bentahan at bilihan ng properties, marami namang licensed brokers at mga dalubhasang abogado tungkol dito.

[email protected]