Doble ingat sa inyong owner’s duplicate certificate of title
MAHALAGA ang bawat salita na namumutawi sa bibig ng tao. Walang kwentang kausap ang mga taong walang palabra de honor. Ang mundo ay lalong lulupit at gugulo kung mabubuo ang kultura ng kasinungalingan at biro lamang ang mga salita. Dahil dito, kinamumuhian ng batas ang panloloko,pandaraya at pagsisinungaling. Walang bisa ang mga kontrata na dinumihan ng mga kamay ng isang palsipikador na mapaparusahan ng kulong at pagbabayad ng daños perwisyo. Subalit ang alituntuning ito ay hindi lubos sapagkat mayroon “chain of title doctrine” na eksepsyon pagdating sa rehistradong lupa ng Torrens system ( Act 496 at PD 1529).
Kahit hindi estudyante ng batas, mahirap unawain at tanggapin ang lohika ng “chain of title doctrine” na partikular sa Torrens system- ang isang pinekeng kasunduan ng bilihan ng lupa ay maaaring maging ugat ng isang may bisang titulo ng lupa na naisalin ng Register of Deeds sa isang inosenteng nagbayad ng tamang halaga at malinis ang hangarin na nagtiwala sa sertipiko ng titulo ng lupa ng nagbenta sa kanya, at wala siyang alam na depekto sa pagmamay-ari ng palsipikador. Isinasantabi ng Torrens system ang sinasabi sa Latin na, “ nemo dat quod non habet” ( hindi ko kayang ibigay ang bagay na wala ako) na prinsipyo ng batas sa bentahan ng ari-arian sa Art.1459 kodigo sibil.
Ang may ari ng isang lupa na rehistrado sa Torrens system ay may “owner’s duplicate certificate of title” na kailangan niyang ingatan at hindi ipatabi sa hindi niya pinagkakatiwalaang tao. Kahit palsipikahin ang pirma ng may ari ng lupa sa isang pinekeng kasunduan ng bilihan o di kaya ay sangla ng lupa na mga kusang loob na transaksyon, ang notaryadong kasunduan ay hindi maipaparehistro sa opisina ng Register of Deeds kung hindi ipiprisinta ng palsipikador ang “owner’s duplicate certificate of title,” na nagsisilbing hudyat na binigyan ng may-ari ng lupa ang Register of Deeds ng isang hindi matutulang kapangyarihan na kanselahin ang kanyang titulo torrens at magpalabas ng bagong titulo sa pangalan ng bumili o di kaya ay tatakan sa likod ng titulo torrens ang katibayan ng sangla ng lupa.( Sek. 53,PD 1529; Blondeau v. Nano [1935])
Kung nagtapumpay ang palsipikador na makakuha ng bagong titulo torrens sa kanyang pangalan at naisalin niya ito sa ibang inosenteng partido, maipapalagay natin na nagpabaya ang tunay na rehistradong may-ari ng lupa sa pag-iingat ng kanyang owner’s duplicate certificate of title (Dela Cruz v Fabie, [1916]; Fule v de legare [1963]).
Batay sa mga nagdaang pasya ng Mataas na Hukuman, tinatakda na sa pagitan ng dalawang inosenteng tao, ang magdurusa sa pagkawala ng lupa ay ang taong nagpabaya at ginawang posible ang panloloko.
Hindi magagamit ang chain of title doctrine kung ang owner’s duplicate certificate of title ay ligtas na nasa kamay ng tunay na rehistradong may-ari na walang bahid ng kapabayaan. (Mariano Torres v CA,1990) Sa ganitong sitwasyon, mababalewala ang titulo ng inosenteng bumili ng lupa at ang kanyang remedyo ay ireklamo sa hukuman ang nagbenta sa kanya ng lupa at kung kwalipikado, maghabol sa Assurance Fund ng PD 1529.
Ang chain of title doctrine ay tumutulong na makamit ang layunin ng batas na magkaroon ang publiko ng seguridad at tiwala sa mga torrens certificate of title na ginagamit sa mga negosasyon tungkol sa rehistradong lupa na mahalagang bahagi ng komersyo ng bansa at mainam sa kapakanan ng lipunan.
Ang mga hindi pa rin kumbinsido sa katwiran ng chain of title doctrine ay makakahanap ng suporta sa teorya ng Ingles na ang isang tunay na may ari ng lupa ay dapat protektahan ng batas sa anumang posibleng pamemeke.
Subalit pagkatandaan na kung walang chain of title doctrine ang Torrens system, hindi na mapagkakatiwalaan ang mga sertipiko ng titulo, at tiyak na babagal ang bilihan, sanglaan at prendahan ng rehistradong lupa na magpapatamlay sa takbo ng ating ekonomiya. Samakatuwid, mag-doble ingat sa inyong owner’s duplicate certificate of title.
