SAKING paghahanda sa pagtuturo ng Property sa law school, isa sa mga tanong na dapat aralin ay ano ba ang sistemang Torrens Title sa pagtatala at pagrerehistro ng mga kasunduan sa pag-aari ng lupa.

Ang Titulo ng Torrens ay isang imbensyon na nagmula sa Timog Australia na nagbago ng paraan ng pagtatala at pagrehistro ng pagmamay-ari ng lupa noong 1858 at kasunod na ginamit sa ibang mga estado ng Australia at sa buong mundo. Ipinangalan ang sistema kay Sir Robert Richard Torrens, ang imbentor nito,na naging instrumento sa pagpapatupad ng natatangi at mahusay na sistemang ito sa pagharap sa lupa.

Sa dating sistema , kailangan pang likupin at pangalagaan ng may-ari ng lupa ang isang “chain of title” o kadena ng titulo ng pinagmulan ng lupa mula sa umpisa ng panahon at mga kasunduan at kompormiso tungkol dito. Kung ibebenta niya ang lupa, ang chain of title na ito ang isasalin ng may-ari sa bibili nito. Walang katiyakan na kumpleto ang kadena at walang na palsipika dito. Malaking problema kung may nawaglit o nawawalang dokumento na pinagmumulan ng pagtatalo na maaaring humantong sa hukuman.

Nakita ni Torrens na ang lunas upang matiyak na walang kalokohan magaganap, ay ang pagbibigay ng isang sariwang titulo sa bagong may-ari mula sa Korona ng Inglatera o Estado. Ang Register of Deeds (RD) ang may pangunahing tungkulin na itala sa titulo ng lupa at isama sa “folio” nito ang lahat ng kasunduan na nakakaapekto sa karapatan ng may-ari ng lupa at ito ay maaaring aralin ng kahit sino man. Ang RD rin ang naglalabas ng bagong titulo sa bagong may ari ng lupa.

Sinasabi na kapag may hawak kang titulo Torrens, “indefeasible title” ang tangan mo. Ibig sabihin nito “ indestructible” o di mawawasak o mapapawalang bisa ang hawak mong titulo. Bagamat ang konseptong ito ang nagbibigay ng tiwala sa sistema, hindi ito lubos dahil tumatanggap ito ng eksepsiyon.

Sa ano mang pagrerehistro sa sistema ng Torrens, kailangan palaging may “good faith” ang nagpaparehistro dito. Ito ang estado ng pag-iisip na walang balak manloko o manlamang sa kapwa at makikita ito sa kilos at galaw ng taong nagpaparehistro. Hindi nito kinukunsinti ang “bad faith” o panloloko at pandaraya. Maaaring isantabi ng Hukuman ang titulo Torrens kung may naganap na panloloko, pandaraya o pagkakamali sa pagrerehistro nito. Bukod pa dito hindi nito sinisira ang nauna nang personal na mga obligasyong pinasok ng bagong pinagkalooban ng titulo.

Ang good faith ng isang “innocent purchaser for value” ang kanyang pansalag sa naghahabol na tunay na may ari ng lupa. Ito rin ang magtatakda kung kailangan siyang magbayad ng damages sa tunay na may ari ng lupa. Samakatuwid ang good faith ang magliligtas sa isang taong bumili ng lupa na umaasa sa titulo ng nagbebenta ng lupa sa kanya.

Ang isang tao na interesadong bumili ng lupa o di kaya ay pagsasanlaan nito ay hindi na kailangan pang magsiyasat sa labas ng titulo Torrens ng lupa. Kung walang nakatalang adverse claim, lis pendens, mortgage o ano mang pabigat sa karapatan ng may ari na nakatala sa likod ng titulo, hindi na niya kailangan mag imbestiga pa para patunayan ang kanyang good faith. May mga eksepsiyon dito. Kapag bangko ang pinagsasanglaan, kailangan nitong magsiyasat pa, magkaroon ng okular inspeksiyon, at tanungin ang mga taong nakatira sa lupa kung ano ang kanilang basehan sa kanilang posisyon sa lupa. Kung ikaw naman ay ordinaryong mamamayan at ang nagbebenta ng lupa sa iyo at ang titulo ng lupa ay nakarehistro sa ibang pangalan o di kaya may ibang taong nakaposisyon sa lupa, kailangan mong dagdagan ang iyong pagsisiyasat sapagkat hindi ka dapat magbulag-bulagan sa mga nagaganap at aasa lang sa titulo na malinis sa anu mang ibang interes na salungat sa nagbebenta ng lupa sa iyo. Kung sumige ka sa bilihan at nagkaroon ng usapin tungkol dito, mayroon kang bad faith at hindi ka masasalba ng bagong titulo na nakapangalan na sa iyo.

Kay gandang pamana ni Sir Robert Torrens sa sangkatauhan.

AUTHOR PROFILE

Magi Gunigundo